Bài toán mua nhà của nhóm dân cư có thu nhập cao nhất 

Khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) công bố mức thu nhập của 5 nhóm dân số tại các địa phương lớn.

TheợchồngthunhậptriệuđồngthángkhólòngmuađượcchungcưHàNộtrực tiếp bóng đá cúp c1o đó, nhóm có thu nhập cao nhất chiếm 20% dân số (nhóm 5) có thu nhập bình quân đầu người trong một tháng đạt lần lượt là 14,47 triệu đồng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng tại TPHCM; 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TPHCM mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại 2 đô thị lớn nêu trên, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.

Đơn vị này đưa ra giả định một hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của gia đình này vào khoảng 30 triệu đồng/tháng. Mức thu nhập hàng năm tương đương 360 triệu đồng.

Quy tắc tài chính phổ biến thường được chuyên gia khuyên nhằm đảm bảo an toàn tài chính là chi phí chi trả cho nhà ở tối đa không vượt quá 1/3 thu nhập. Như vậy, gia đình 2 người có thu nhập cao trong nhóm khảo sát chỉ nên dành tối đa 180 triệu đồng cho chi phí nhà ở.

Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động từ từ 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Một căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 60m2 sẽ có giá khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng.

Nếu hộ gia đình trên quyết định mua một căn hộ 60m2 giá  khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm. Như vậy, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng mỗi năm. VARS kết luận với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm, nhóm này gần như không thể mua nhà.

Giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân

Lý giải nguyên nhân khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh trong vài năm qua, đơn vị này nêu ra 3 lý do chính.

Thứ nhất là giá bất động sản tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân và tăng nhanh hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.

Cụ thể, sau đại dịch Covid-19, giá bất động sản nhất là loại hình căn hộ, tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TPHCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của GSO vào năm 2019. Thu nhập bình quân của nhóm có thu nhập cao nhất tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019.

Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm này tại Hồ Chí Minh còn ghi nhận mức tăng trưởng âm 8%. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.

Thứ hai là do thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp. Nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Mặc dù nhu cầu ở phân khúc này cũng rất lớn nhưng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền mới là nhu cầu chính của thị trường. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m², khiến đa số người dân, kể cả nhóm cao nhất không có lựa chọn phù hợp.

VARS còn cho rằng việc một số chủ đầu tư lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, ngay cả với các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng. Điều này cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Thứ ba là do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế. Những người này mua nhà đất rồi bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu càng trở nên trầm trọng.

Ngoài ra, một yếu tố khác ít được đề cập nhưng có ảnh hưởng lớn không kém chính là chi phí tài chính. Mặc dù lãi suất đã giảm, tuy nhiên, người vay mua nhà vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên. Điều này cũng tạo áp lực về mặt tài chính không nhỏ.

Chi phí tài chính cùng với chi phí đầu tư, chi phí đất đai đang liên tục tăng cao đồng thời cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản và trực tiếp làm tăng giá nhà.

Trong dài hạn, VARS cho rằng, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền. Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, nhân rộng việc phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng. Đây là xu hướng tất yếu để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân đô thị Việt Nam.