Cầu cao, cung thấp, giá căn hộ cứ tăng

(Dân trí) - Tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải ghi nhận trong sổ đỏ mà được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu

Sau khi Luật Đất đai 2024 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/8, các vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được nhiều người quan tâm. Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là việc đăng ký tài sản gắn liền với đất trong sổ đỏ.

Điều 131 Luật này có quy định đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Đối với tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Theo đó, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Như vậy, tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải ghi nhận trong sổ đỏ mà được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Tuy nhiên, nếu không đăng ký tài sản gắn liền với đất vào sổ đỏ thì chủ sở hữu chưa được ghi nhận quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Những thông tin về tài sản gắn liền với đất

Những thông tin cần đăng ký được quy định cụ thể tại quy định tại Thông tư 10/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, bao gồm tên tài sản, đặc điểm của tài sản, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu, địa chỉ tài sản, hạn chế quyền đối với tài sản.

Điều 10 của thông tư quy định, tên tài sản gắn liền với đất có 2 trường hợp. Trường hợp tài sản là nhà ở mà không phải là căn hộ chung cư được thể hiện là "Nhà biệt thự" hoặc "Nhà ở liền kề" hoặc "Nhà ở độc lập". Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng theo dự án thì thể hiện tên nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Trường hợp nhà chung cư mà chủ đầu tư chưa bán và có nhu cầu cấp giấy chứng nhận cho cả tòa nhà thì thể hiện tên nhà chung cư theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư;

Trường hợp tài sản là căn hộ chung cư, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ thì tên tài sản do chủ sở hữu tài sản xác định hoặc được ghi trong hợp đồng mua bán. Thông tư lấy ví dụ cụ thể như căn hộ du lịch số 1306 - Tòa CT1 hoặc Gian thương mại số 02, Sàn tầng 2 - Tòa CT5".

Đối với  thông tin về đặc điểm của tài sản, trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì thể hiện các thông tin gồm diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, kết cấu, cấp công trình.

Đối với tài sản là căn hộ thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc được bán cho bên mua thì thể hiện thông tin diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng, cấp công trình theo hợp đồng mua bán.

Đối với công trình xây dựng khá, phần thông tin gồm diện tích xây dựng, diện tích mặt bằng xây dựng của công trình, diện tích sử dụng (hoặc công suất), số tầng, kết cấu, cấp công trình. Ví dụ thông tin ghi là máy nhiệt điện: 3.000 MW, sân vận động: 20.000 ghế.

Thông tin về hình thức sở hữu tài sản được thể hiện  hình thức "Sở hữu riêng" đối với trường hợp tài sản của một chủ sở hữu; thể hiện hình thức "Sở hữu chung" đối với trường hợp tài sản của từ 2 chủ sở hữu trở lên. Trường hợp tài sản có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì thể hiện lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích tương ứng.

 Thông tin về thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất được thể hiện ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán, thời điểm kết thúc thời hạn được thuê, hợp tác kinh doanh hoặc hình thức khác với người sử dụng đất;

Thông tin về địa chỉ tài sản gắn liền với đất cần ghi tên công trình hoặc tên tòa nhà nếu có; số nhà, căn hộ, ngõ, ngách, tên đường, phố nếu có, tên điểm dân cư, tên đơn vị hành chính các cấp xã, huyện, tỉnh.

Cuối cùng là thông tin về hạn chế quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp tài sản gắn liền với đất không có hạn chế quyền sẽ được ghi là "-/-".

(Dân trí) - Chuyên gia đánh giá quy định mới về xác định giá đất vẫn là "ẩn số" rủi ro cho doanh nghiệp. Sự khó lường trong cách xác định giá đất dễ khiến những doanh nghiệp mới tham gia thị trường.

Ẩn số rủi ro đối với doanh nghiệp

Kể từ ngày 1/8, 3 luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực. Cuộc chơi của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản được đánh giá sẽ có nhiều thay đổi từ năng lực hoạt động đến chiến lược kinh doanh.

Chia sẻ tại tọa đàm do The Leadertổ chức mới đây, luật sư thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn đánh giá doanh nghiệp bất động sản chưa chắc đã có lãi như trước đây do các quy định mới về xác định giá đất. "Quy định mới về xác định giá đất vẫn là ẩn số rủi ro cho doanh nghiệp", ông Tuấn chia sẻ.

Ngày 27/6, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024 quy định về giá đất nhằm cụ thể hóa các nội dung của Luật Đất đai 2024. Việc định giá đất theo quy định mới đã chi tiết đến từng trường hợp nên có thể thúc đẩy quá trình định giá đất - vốn là một trong các "điểm nghẽn" trong việc thực hiện dự án của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Luật Đất đai 2024 quy định việc sử dụng giá trong bảng giá đất sẽ trở lên phổ biến hơn. Tuy nhiên, dự kiến bảng giá đất hiện hành vẫn được áp dụng đến hết năm 2025

Tuy nhiên chuyên gia pháp lý bất động sản này đánh giá việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi "đột phá". Theo đó pháp luật vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây (bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ).

Việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá. Công việc nhận định lại phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm (như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra) có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.

Theo ông Tuấn, trong bối cảnh như vậy, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách. Như vậy, cách thức xác định giá đất về cơ bản vẫn dựa trên một nền tảng cũ, cho dù có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thì cũng khó kỳ vọng tạo ra sự thay đổi lớn.

Luật sư Tuấn nhận định việc xác định giá đất cụ thể tại các dự án bất động sản dù có được cải thiện nhất định nhưng vẫn có thể sẽ là "điểm nghẽn" nếu tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của những người thực thi không cải thiện.

Doanh nghiệp mới dễ "vỡ trận"

Sự khó lường trong cách xác định giá đất dễ khiến những doanh nghiệp mới tham gia thị trường rơi vào thế "vỡ trận" nếu không có năng lực tài chính, dòng tiền tốt.

Tiền sử dụng đất được xác định cao là một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp đầu tư bất động sản "chân ướt chân ráo" vào thị trường gặp khó khăn, thậm chí thua lỗ nặng. Nếu không "xoay" được tài chính để nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp rơi vào thế kẹt: tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để "xóa" nợ không được, triển khai tiếp dự án cũng không xong vì không có nguồn vốn xây dựng.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết chi phí về tiền sử dụng đất là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu lớn khi chủ đầu tư xây dựng giá thành, giá bán trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, cách xác định giá đất hiện nay của cơ quan chức năng dễ gây khó cho các chủ đầu tư có thể ước tính trong quá trình chuẩn bị đầu tư; có thể gây rủi ro trong khâu tiêu thụ, khai thác cũng như đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư.

Để giảm rủi ro này, ông đề xuất doanh nghiệp xem xét nên tham gia thực hiện các dự án theo phương thức đấu giá. Khi đó tiền sử dụng đất (giá khởi điểm) đã được xác định rõ, không còn là "ẩn số" như các dự án doanh nghiệp bồi thường giải phóng mặt bằng trước, nộp tiền sử dụng đất như hiện nay.

(Dân trí) - TPHCM sẽ góp ý đối với nghị định miễn, giảm tiền thuê, sử dụng đất của Chính phủ nhằm giải quyết nhu cầu, quyền lợi và không để người dân có đất trong quy hoạch phải chịu chênh lệch quá nhiều.

Chiều 22/10, ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, chủ trì buổi họp báo về công bố quyết định liên quan tới bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn. Tại buổi họp báo, phóng viên Dân trí đã đặt câu hỏi cho lãnh đạo thành phố và các sở, ngành về tác động của bảng giá đất điều chỉnh đối với người dân có đất bị quy hoạch treo.

Cụ thể, người dân có đất quy hoạch "treo" không thể tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian dài. Nếu áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, họ có thể tiếp tục chịu thiệt khi nộp tiền sử dụng đất rất cao so với trước đây khi quy hoạch treo được xóa bỏ.

Trả lời câu hỏi trên, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM, cho biết, khi ban hành Luật Đất đai 2024, Chính phủ cũng xây dựng nghị định về miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất. Đối với nội dung này, các tỉnh sẽ căn cứ thực tiễn để có góp ý, đề xuất phù hợp, trong đó có tính đến giải quyết quyền lợi cho người dân có đất trong khu quy hoạch.

"Đối với nghị định này, thành phố chắc chắn sẽ góp ý để bà con không phải chịu chênh lệch quá nhiều, nhằm giải quyết các nhu cầu, quyền lợi chính đáng", Giám đốc Sở TN&MT TPHCM khẳng định.

Lãnh đạo Sở TN&MT TPHCM cũng nêu, các quy hoạch trên địa bàn có thể thực hiện chậm nhưng đều phải mang tính khả thi. Các quy hoạch của địa phương đều hướng đến phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và cộng đồng, người dân.

"Trong quá trình xây dựng nghị định về miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, Chính phủ sẽ gửi công văn để các địa phương góp ý theo tình hình thực tế. Đến nay, TPHCM chưa nhận được nội dung này nên chưa thể hình dung được dự thảo nghị định để đưa ra hướng góp ý cụ thể lúc này", Giám đốc Sở TN&MT TPHCM cho hay.

Tại buổi họp báo, ông Bùi Xuân Cường cho biết, trong 3 tháng qua, TPHCM đã xây dựng và ban hành bảng giá đất điều chỉnh trên cơ sở cẩn trọng, kỹ lưỡng, lắng nghe, tiếp thu ý kiến phản biện của các bên. Tinh thần chung của việc điều chỉnh bảng giá đất là phải phù hợp thực tế, hạn chế thấp nhất ảnh hưởng quyền lợi, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp.

Sáng cùng ngày, UBND TPHCM ban hành quyết định về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02 của UBND thành phố quy định về bảng giá đất trên địa bàn. Bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM sẽ được áp dụng từ ngày 31/10 đến hết 31/12/2025.

Đối với đất ở, giá đất ở các đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi tại quận 1 cao nhất lên đến 687,2 triệu đồng/m2, cao hơn gấp 4 lần so với bảng giá trước đây (162 triệu đồng/m2), song đã giảm so với dự thảo bảng giá đất lần trước là 810 triệu đồng/m2. 

Mức giá một số tuyến đường lân cận như: Đông Du là 409 triệu đồng/m2, tuyến Hai Bà Trưng (tùy đoạn) có giá 350-450 triệu đồng/m2, đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành) có giá 447 triệu đồng/m2.

Tại khu vực quận 3, toàn bộ tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, Công Trường Quốc Tế dự kiến là nơi có giá đất mới cao nhất với 305-340 triệu đồng/m2.

Một trong những vấn đề được dư luận quan tâm thời gian qua là giá đất vùng ven, các huyện ngoại thành tăng lên quá cao trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh lần trước. Ở dự thảo mới nhất, giá đất tại các khu vực này đã giảm đáng kể.