Nguồn cung căn hộ ngày càng lớn, khiến thị trường xuất hiện ngày càng nhiều chiêu trò trong hoạt động bán căn hộ
Chị Nguyễn Mai Phương, một khách hàng mua nhà tại quận Hà Đông, Hà Nội than thở, vì rất muốn mua một căn hộ tại khu vực Vạn Phúc, nên đã dành nhiều thời gian để tham khảo các thông tin trên mạng về các dự án tại đây và liên hệ nhờ tư vấn.
Tuy nhiên, quá trình liên hệ tìm hiểu mua nhà khiến chị Phương mệt mỏi bởi toàn gặp phải “cò” nhà đất, quảng cáo bán nhà tại một dự án, nhưng lại tư vấn cho khách hàng mua nhà tại dự án khác mà chị không mấy quan tâm.
Chị Phương dẫn chứng, mới đây, chị gọi điện đến một sàn giao dịch có trụ sở trên đường Phạm Hùng rao bán căn hộ dự án Goldsilk Complex để tìm hiểu các chế độ bán hàng tại dự án này. Thế nhưng, chỉ sau vài câu chào mời, nhân viên tư vấn đã chuyển sang chào mời chị mua căn hộ tại một dự án lân cận là dự án Hà Nội Landmark 51.
Thấy khách hàng vẫn quan tâm đến dự án Goldsilk Complex, nhân viên môi giới đã chê bai “không thương tiếc” chính dự án mà đơn vị mình chào bán trước đó là Goldsilk Complex. Theo môi giới này, dự án Goldsilk Complex có “view” (quang cảnh) cực xấu, dù đây là dự án có vị trí trung tâm nhất khu vực Vạn Phúc, và do nhà thầu Contecons, “một doanh nghiệp chuyên làm đường giao thông và không có uy tín xây dựng”, dù đây là một trong những nhà thầu xây dựng hàng đầu Việt Nam hiện nay. Ngoài ra, mức giá bán cũng được “thổi” lên quá cao, lên đến 27-28 triệu đồng, dù thực tế, giá bán chỉ 22-24 triệu đồng/m2…
Không chỉ là người đi mua nhà, mà chủ đầu tư cũng như nhà phân phối chính thức của dự án cũng phải “kêu trời” vì bị “chơi xấu”. Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch Nhà đất 24h cho biết, dự án do đơn vị làm nhà phân phối độc quyền là dự án Tứ Hiệp Plaza tại huyện Thanh Trì cũng bị nhiều đơn vị phân phối khác lập trang web “nhái” để thực hiện chào bán.
Cụ thể, theo ông Quỳnh, hiện có hàng chục trang web có tên miền liên quan đến dự án Tứ Hiệp Plaza, đăng thông tin dự án và quảng cáo bán căn hộ dự án này, nhưng lại thuộc sở hữu của các đơn vị phân phối khác. Nếu khách hàng gọi điện đến hỏi thông tin mua nhà, ông Quỳnh khẳng định, chắc chắn sẽ bị nhân viên môi giới chào bán sang một dự án khác, do các đơn vị trên không có sản phẩm của dự án Tứ Hiệp Plaza.
Một đại diện đơn vị phân phối lớn tại Hà Nội chia sẻ, mỗi khi đơn vị này được quyền phân phối bán sản phẩm tại một dự án nào đó, doanh nghiệp này đều tiến hành mua hết các tên miền có liên quan đến dự án để phục vụ việc truyền thông bán hàng được tốt hơn.
Tuy nhiên, nhiều dự án được khách hàng quan tâm, các tên miền đã bị các đơn vị đối thủ mua hết, rồi lập wesite, đăng những thông tin “trên trời, dưới biển” với mục đích “dìm hàng” dự án, hoặc biến các trang web giả mạo thành công cụ để “vợt” khách hàng quan tâm đến dự án, nhằm lấy thông tin khách hàng, rồi hướng khách hàng mua nhà đến các dự án khác.
Theo khảo sát của Đầu tư Chứng khoán, trong quý II/2016, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội là rất lớn, đạt trên 17.000 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ lại thấp, chỉ đạt khoảng 35%, khiến thị trường diễn ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án trong việc thu hút khách mua nhà.
Để bán được hàng, các đơn vị phân phối phải đẩy mạnh truyền thông, tăng chiết khấu và đưa ra nhiều gói ưu đãi, hỗ trợ người mua nhà. Tuy nhiên, cũng có không ít đơn vị phân phối làm đại lý bán hàng cho những dự án bị coi là “chiếu dưới” và không được nhiều khách hàng để ý, nên để bán được hàng, họ cũng phải dùng nhiều hình thức để thu hút khách mua nhà, trong đó không loại trừ cả những chiêu cạnh tranh không lành mạnh như trên.
Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, Luật sư Bùi Quang Hưng (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ trên thị trường không ngừng tăng lên như hiện nay, sự cạnh tranh gay gắt là khó tránh khỏi, trong đó không loại trừ những chiêu cạnh tranh “bẩn” do các “cò” nhà đất thực hiện. Vì vậy, người mua nhà cần tìm đến chủ đầu tư, hoặc những đơn vị phân phối đã được chủ đầu tư chính thức ủy quyền bán hàng để mua nhà, tránh rủi ro và những rắc rối cho bản thân.
Nhân viên y tế ở Đà Nẵng tiêm vắc xin vào sáng nay
Theo bác sĩ Phúc, sau khi tiêm vắc xin AstraZeneca đã ghi nhận 7 trường hợp phản ứng trong vòng 30 phút. Tất cả là phản ứng thông thường đã được khuyến cáo.
“Có 2 người đau sưng tại chỗ tiêm, 1 người đau sưng tại chỗ tiêm và bồn chồn khó chịu, 1 người đau sưng tại chỗ tiêm và đau đầu, 1 người buồn nôn, 2 người đau cơ", bác sĩ Phúc thông tin.
Hiện tất cả các nhân viên trên đã ổn định sức khỏe và trở lại làm việc bình thường.
Sáng nay, tại Bệnh viện Phổi Đà Nẵng đã tiêm những liều vắc xin Covid-19 đầu tiên cho các nhân viên y tế. Số vắc xin này do Tập đoàn dược phẩm AstraZeneca phối hợp cùng Đại học Oxford (Vương quốc Anh) nghiên cứu sản xuất và được nhập khẩu về Việt Nam ngày 24/2.
Đánh giá về cơn sốt đất lần này tại tọa đàm “Có nên xuống tiền trong 'cơn say' đất nền”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng điều khác biệt lần này chỉ nằm ở phân khúc đất nền mà không phải đất nền thuộc các dự án BĐS chính quy mà lại là đất nền nằm tại các vùng ven.
Đặc biệt, tính chất của cơn sốt lần này liên quan đến việc thông qua vấn đề tách thửa, phân lô bán nền trong đó giới đầu nậu, cò đất núp bóng chủ đất nền mức độ tác động không lớn đến toàn bộ thị trường.
Nếu so với năm 2007, cơn sốt bất động sản thể hiện rất rõ nét ở phân khúc nhà ở cao cấp, thì lần này lại là đất phân lô bán nền tại nhiều vùng ven của TP.HCM.
Năm 2007 và 2010 tính chất của cơn sốt nghiêm trọng hơn đến mức độ Chính phủ phải ban hành các Nghị quyết thắt chặt tín dụng, do vậy thị trường từ chỗ bong bóng rơi vào đóng băng.
Còn cơn sốt lần này chưa đạt đến mức độ như thế, Chính phủ không phải ra các văn bản điều tiết. Trong khi đó Chính phủ lại đang thực hiện lộ trình thắt chặt tín dụng vào bất động sản nên không tác động đến cả thị trường mà chỉ tác động tiêu cực đến người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này.
Qua các đợt khủng hoảng vừa rồi cũng đã giúp sàng lọc thị trường, những doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động hiện nay, người mua nhà, các ngân hàng thương mại, cơ quan quản lý nhà nước cũng đều rút ra những bài học kinh nghiệm bổ ích. Tất cả đều thông minh hơn, sức đề kháng tốt hơn nên thị trường có thể sẽ không phải rơi cơn sốt hoặc khủng hoảng đóng băng như trước đây.
Làm sao để xác định giá đất tăng thật hay ảo?
Để trở thành nhà đầu tư thông minh, theo ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền là pháp lý, phải tìm hiểu đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ.
Vấn đề thứ hai là vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư.
Vấn đề thứ ba, nếu mua một khu đất ở trong một khu đô thị được quy hoạch bài bản phải quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư.
Riêng về đất thì phân ra làm hai loại: Thứ nhất là đất xen kẹt, đất thổ cư không phải là các sản phẩm của các doanh nghiệp BĐS và đất do các doanh nghiệp BĐS tạo lập.
Đối với xen kẹt, đất thổ cư những vị trí có tiềm năng phát triển tốt và pháp lý rõ ràng giá cả sẽ ổn định và có thể gia tăng.
Còn đối với các sản phẩm của các doanh nghiệp tạo lập thì giá cũng sẽ ổn định tuy nhiên mức độ gia tăng giá sẽ phần lớn phụ thuộc vào sự tạo lập và chất lượng của dự án. Vì khi đầu tư, khách hàng nên xem xét kỹ về năng lực và uy tín của chủ đầu tư.
Muốn xác định được tăng thật hay tăng giá ảo thì phải xác định được đúng giá trị. Giá trị phụ thuộc vào các yếu tố sau: Pháp lý, quy hoạch, kết nối hạ tầng, lượng cung-cầu...
Do vậy khi khách hàng đi mua hàng phải tìm hiểu chính xác các yếu tố này. Nếu tất cả các yếu tố trên được đáp ứng thì việc tăng giá là thật. Còn nếu các yếu tố trên không đảm bảo việc tăng giá chỉ do tin đồn thì chắc chắn giá trị đấy không phải là thật.
Là một chuyên gia bất động sản độc lập, ông Phan Công Chánh cho rằng đối với đầu tư bất động sản thì thông tin mới là yếu tố cốt lõi. Thông tin gồm 3 yếu tố như quy hoạch, siêu dự án và hạ tầng cơ sở sẽ khiến giá đất thay đổi rất nhanh và rất nhiều. Hóc Môn, Củ Chi (TP.HCM) là những nơi đang xuất hiện thông tin siêu dự án. Huyện Cần Giờ (TP.HCM) hay khu Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang xuất hiện thông tin về thay đổi hạ tầng, cụ thể là xây cầu; quận 9 (TP.HCM) đang có thay đổi lớn về cả hạ tầng lẫn quy hoạch nên giá đất biến động nhanh chóng trong thời gian ngắn. Nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần hiểu sâu sắc về nguyên lý thông tin này.
Để tránh rơi vào “cơn say” đất như vừa qua, theo ông Lê Hoàng Châu, nhà đầu tư cần nắm rõ về thông tin chính sách của TP.HCM. Cụ thể, sắp tới thành phố ban hành quyết định mới thay thế Quyết định 33 sẽ giúp điều tiết phân khúc đất nền đi vào sự ổn định trở lại.
Để minh bạch hóa thông tin thị trường, UBND TP.HCM đã chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc chậm nhất đến cuối năm 2017 phải hoàn thành phần mềm công bố thông tin quy hoạch chi tiết phân khu 1/2000 trên toàn bộ địa bàn mà người sử dụng điện thoại thông minh có thể truy cập được dễ dàng.
Ngân hàng Nhà nước đã có lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản, nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản lên mức 200%, và đã yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào bất động sản; Bộ Tài Chính đang nghiên cứu Dự thảo luật Thuế đánh vào những đối tượng có nhiều nhà và dự kiến sẽ ban hành trước năm 2020; Quốc hội cũng đang thảo luận Dự thảo Luật Quy hoạch... sẽ góp phần kiểm soát hiệu quả thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, bền vững.
Theo Bizlive
Người có tiền không dại nhưng tại sao vẫn sập bẫy sốt đất?
“Bong bóng” bất động sản có thể “nổ” bất cứ lúc nào, mua với giá cao nhưng giá xuống thấp không kịp trở tay bán.
Thời hoàng kim, quán net thu hút đông đảo người chơi game online ở đủ mọi lứa tuổi.
Đến giai đoạn bị phân mảnh thành client và web game, thị trường game online Việt Nam nhìn chung vẫn có sự tăng trưởng tốt và không bị mất mát doanh thu quá nhiều vào các cửa hàng phân phối bên thứ ba như App Store hay Play Store.
Khoảng 5 năm trở lại đây, ở thời kỳ nở rộ game mobile, chi phí tăng trong khi doanh thu có dấu hiệu chảy ra nước ngoài, thế nhưng tổng quan thị trường vẫn tăng trưởng mạnh khi người chơi có xu hướng "chi bạo" hơn. Báo cáo của Niko Partners ước tính trong năm 2019 ở Việt Nam, doanh thu toàn thị trường PC là 477,6 triệu USD, thị trường mobile là 263 triệu USD. Riêng mảng mobile tăng 50% so với cùng kỳ năm trước, dù thực tế con số này có thể không hoàn toàn chính xác và sẽ được đề cập đến ở phần sau của bài viết này.
Sau hơn 15 năm, một startup non trẻ của những người ‘mê’ game nay đã trở thành công ty có tổng tài sản trị giá hơn 7.300 tỷ đồng, theo báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2020 của VNG. Điều này chứng tỏ game online là một ngành công nghiệp đẻ trứng vàng và có thể tạo ra những kỳ lân tỷ đô nếu được đầu tư và phát triển đúng hướng.
Và những khoảng tối
Mạnh ai nấy làm, thiếu đường hướng phát triển đã khiến ngành game online Việt Nam bị động và phụ thuộc hoàn toàn vào nước ngoài. Cũng chính mối quan hệ hợp tác này đã nảy sinh ra những mặt tiêu cực trong ngành như chuyện nhà phát hành ‘quỵt’ tiền nhà phát triển và ngược lại, nhà phát triển nhận tiền nhưng giao sản phẩm lỗi hoặc ‘bùng’.
Những câu chuyện dở khóc dở cười cho thấy sự phụ thuộc vào sản phẩm game nước ngoài không chỉ gây ra hệ lụy tiêu cực với người dùng, mà còn tạo ra tâm lý ‘ăn xổi’ cho các nhà đầu tư.
Đáng buồn nhất là việc dòng tiền trong nước bị chảy ra nước ngoài thông qua hình thức hợp tác, mua bản quyền phát hành. Các đối tác nước ngoài sẽ nhận khoảng 10% chia sẻ doanh thu của sản phẩm game được phát hành trong nước và một con số khổng lồ tiền bản quyền. Ngược lại, chấp nhận chia sẻ doanh thu cao thì nhà phát hành trong nước mới có thể đàm phán được bản quyền giá rẻ.
Đấy là chưa kể tình trạng các nhà phát hành trong nước ‘đi đêm’, bị làm giá, không trao đổi thông tin với nhau, dẫn tới giá mua game bị đối tác nước ngoài đẩy lên cao vút. Kết quả cuối cùng, game online sẽ bị ‘vắt sữa’ tối đa và nhanh chóng đóng cửa để kết thúc vòng đời hoạt động, thu hồi vốn và cân đối chi phí cho các nhà phát hành.
Top 10 game mobile doanh thu cao nhất Việt Nam năm 2019. (Nguồn: Niko Partners)
Hiện nay, 87% trò chơi điện tử phát hành hợp pháp ở Việt Nam là có nguồn gốc nước ngoài, mà 69% đến từ Trung Quốc. Đây là thống kê mới nhất hồi tháng 05/2020 của Bộ TT&TT.
Tuy nhiên, không có thống kê nào cho biết khoản chi phí mà nhà phát hành phải trả cho đối tác nước ngoài là bao nhiêu. Ngày nay, ngoài phí bản quyền, game mobile phát hành trên các cửa hàng trực tuyến như Play Store hay App Store còn phải chịu thêm khoản phí cắt cổ 30%.
Đó là lý do các nhà phát hành Việt Nam phải tìm cách ‘lách luật’ để phổ biến hình thức nạp trên website hay còn gọi là ‘nạp chui’, nhờ các cổng trung gian thanh toán trong nước. Một hình thức khác là ‘nạp lậu’ được các nhà phát hành kiểm soát gắt gao cũng đóng góp doanh thu đáng kể cho game online, nhưng không có số liệu thống kê từ nguồn này.
Điều này vô tình khiến cho kết quả thống kê về thị trường game mobile Việt Nam bị sai lệch. Các công ty nghiên cứu thị trường như Niko Partners, Sensor Tower hay App Annie đưa ra số liệu dựa trên phân tích chỉ số chính thống trên App Store hay Play Store hoặc báo cáo tài chính minh bạch, nhưng họ không thể thống kê được doanh thu đi đường ngoài qua những hình thức nạp tiền ‘đen’ nói trên.
Ở một thị trường tranh sáng tranh tối như vậy, công tác quản lý là một vấn đề được bàn luận nhiều suốt 15 năm qua. Người viết xin phép được đề cập đến vấn đề này trong kỳ sau.
Phương Nguyễn
Thị trường game Việt 2020: 96 game online ra mắt, 21 game đóng cửa
Tính đến thời điểm cuối tháng 8/2020, số lượng game mới ra mắt và đóng cửa tại thị trường trong nước đang có nhiều dấu hiệu khởi sắc hơn so với cùng kỳ năm ngoái.
评论专区