Phát triển NoXH

Để khắc phục sự lệch pha cung - cầu của thị trường BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho thị trường, gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là NoXH, được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị quyết 02 năm 2013 và Nghị quyết 61 năm 2014. Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, đã tiến hành rà soát phân loại các dự án BĐS trên phạm vi cả nước, thực hiện chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại (NoTM) sang dự án NoXH, điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án NoTM (chia nhỏ căn hộ) cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường; miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT đối với các doanh nghiệp phát triển NoXH. Đặc biệt, Chính phủ đã dành gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi dành cho DN phát triển NoXH và người dân vay để mua, thuê, thuê mua NoXH, NoTM giá bán thấp...

Chính nhờ các giải pháp đồng bộ đó, thị trường BĐS đã phục hồi tích cực. Thể hiện qua lượng giao dịch thành công liên tục tăng, bắt đầu từ phân khúc sản phẩm trung bình và thấp, lan dần sang khu vực sản phẩm trung và cao cấp. Đặc biệt, với gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NoXH, đã giúp cho hàng chục ngàn hộ người nghèo, người thu nhập thấp được cải thiện nhà ở. “Nếu không có dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, năm nay chắc cả gia đình tôi vẫn phải ở thuê trong những phòng trọ chật chội, ẩm thấp. Gần 40 tuổi tôi mới có một ngôi nhà của riêng mình. Tôi hạnh phúc lắm” - chị Dương Thị Liên, một hộ dân được vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để mua NoXH Rice City, Tây Nam Linh Đàm, chia sẻ khi chị sắp được nhận nhà trước Tết Bính Thân 2016.

Chị Liên cũng như hàng trăm người nghèo khác may mắn được xét duyệt và tạo điều kiện mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội. “Hiện, mỗi tháng tiền thuê nhà của gia đình hết 3 triệu đồng, trong khi căn phòng trọ chỉ rộng chừng 9m2 cho 3 người tá túc. Việc sắp được nhận nhà tuy có diện tích nhỏ (khoảng 53m2) nhưng đó là niềm vui vô bờ, chấm dứt bao năm ngược xuôi cảnh thuê mướn nhà trọ” - chị Liên tâm sự.

Tháo gỡ rào cản

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, đến tháng 10-2015 các ngân hàng đã cam kết cho vay đối với 31.367 hộ gia đình, cá nhân và 56 dự án, tổ chức với tổng số tiền 21.518 tỷ đồng (đạt 72%), trong đó có 11.340 hộ vay để mua NoXH, 16.832 hộ vay để mua NoTM giá bán thấp (dưới 1.05 tỷ đồng) và 3.195 hộ vay để cải tạo, xây mới nhà ở; đã thực hiện giải ngân 13.499 tỷ đồng (đạt 45%).

Cùng với các chương trình hỗ trợ NoXH cho đối tượng chính sách, người nghèo khu vực nông thôn, các mô hình khu đô thị NoXH với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ dành cho người nghèo, người thu nhập thấp đô thị (như các dự án NoXH tại khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội của Viglacera, tại TP mới Bình Dương của Becamex IDC), đã góp phần khẳng định một hướng đi mới trong việc kết hợp giữa phát triển kinh tế với đảm bảo an sinh xã hội, thực hiện mục tiêu xã hội chủ nghĩa hướng tới con người, vì con người, đảm bảo tiến bộ và công bằng xã hội của Đảng và Nhà nước. Đẩy mạnh phát triển NoXH cũng được các cơ quan quản lý, chuyên gia xác định là một trong các giải pháp đảm bảo để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, phù hợp với điều kiện thực tế của nước ta trong giai đoạn hiện nay và những năm tiếp theo.

Mặc dù vậy, thực tế sản phẩm NoXH còn thiếu nhiều so với nhu cầu và vẫn còn nhiều lực cản. Một số địa phương chưa thật sự quan tâm đẩy mạnh phát triển NoXH, nhất là quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án NoTM để đầu tư phát triển NoXH ở một số nơi chưa thực hiện nghiêm. Nguồn vốn trung và dài hạn cho phát triển NoXH còn thiếu, nhiều doanh nghiệp BĐS chưa mặn mà với NoXH, mới chỉ có NoXH để bán, còn thiếu nhà ở cho thuê...

Phát triển NoXH là hướng đi đúng đắn trong phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn hiện nay.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng trong khoảng thời gian ngắn, một chính sách mới về phát triển NoXH đã phát huy hiệu quả bước đầu, cho dù cần tiếp tục tháo gỡ khó khăn, như việc thiếu quỹ đất; nguồn vốn trung và dài; chỉ có nhà để bán, chưa có nhà cho thuê… Đồng thời, các bộ, ngành, các địa phương cần quan tâm hơn nữa, nhất là việc dành quỹ đất sạch, có cơ sở hạ tầng tốt cho phát triển NoXH, giúp người dân có thu nhập thấp hưởng những lợi ích như người có thu nhập khá và cao, xóa mờ khoảng cách giàu - nghèo.

Một chính sách phù hợp với những đổi mới từ quan điểm, cách tiếp cận cho đến giải pháp thực thi, cùng sự quyết tâm và vào cuộc tích cực của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương, kỳ vọng đem lại nhiều kết quả quan trọng, khẳng định phát triển NoXH hướng đi đúng đắn trong phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn hiện nay.

Theo Sài Gòn đầu tư

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay là phải khắc phục sự lệch pha cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý để sản phẩm BĐS đến được với mọi đối tượng, phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán thực của thị trường. Trong đó, phát triển nhà ở xã hội (NoXH) là chính sách nhân văn, góp phần hiện thực hóa giấc mơ an cư của người nghèo đô thị.

Phát triển NoXH

Để khắc phục sự lệch pha cung - cầu của thị trường BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho thị trường, gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là NoXH, được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị quyết 02 năm 2013 và Nghị quyết 61 năm 2014. Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, đã tiến hành rà soát phân loại các dự án BĐS trên phạm vi cả nước, thực hiện chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại (NoTM) sang dự án NoXH, điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án NoTM (chia nhỏ căn hộ) cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường; miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT đối với các doanh nghiệp phát triển NoXH. Đặc biệt, Chính phủ đã dành gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi dành cho DN phát triển NoXH và người dân vay để mua, thuê, thuê mua NoXH, NoTM giá bán thấp...

Chính nhờ các giải pháp đồng bộ đó, thị trường BĐS đã phục hồi tích cực. Thể hiện qua lượng giao dịch thành công liên tục tăng, bắt đầu từ phân khúc sản phẩm trung bình và thấp, lan dần sang khu vực sản phẩm trung và cao cấp. Đặc biệt, với gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NoXH, đã giúp cho hàng chục ngàn hộ người nghèo, người thu nhập thấp được cải thiện nhà ở. “Nếu không có dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, năm nay chắc cả gia đình tôi vẫn phải ở thuê trong những phòng trọ chật chội, ẩm thấp. Gần 40 tuổi tôi mới có một ngôi nhà của riêng mình. Tôi hạnh phúc lắm” - chị Dương Thị Liên, một hộ dân được vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để mua NoXH Rice City, Tây Nam Linh Đàm, chia sẻ khi chị sắp được nhận nhà trước Tết Bính Thân 2016.

Chị Liên cũng như hàng trăm người nghèo khác may mắn được xét duyệt và tạo điều kiện mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội. “Hiện, mỗi tháng tiền thuê nhà của gia đình hết 3 triệu đồng, trong khi căn phòng trọ chỉ rộng chừng 9m2 cho 3 người tá túc. Việc sắp được nhận nhà tuy có diện tích nhỏ (khoảng 53m2) nhưng đó là niềm vui vô bờ, chấm dứt bao năm ngược xuôi cảnh thuê mướn nhà trọ” - chị Liên tâm sự.

Tháo gỡ rào cản

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, đến tháng 10-2015 các ngân hàng đã cam kết cho vay đối với 31.367 hộ gia đình, cá nhân và 56 dự án, tổ chức với tổng số tiền 21.518 tỷ đồng (đạt 72%), trong đó có 11.340 hộ vay để mua NoXH, 16.832 hộ vay để mua NoTM giá bán thấp (dưới 1.05 tỷ đồng) và 3.195 hộ vay để cải tạo, xây mới nhà ở; đã thực hiện giải ngân 13.499 tỷ đồng (đạt 45%).

Cùng với các chương trình hỗ trợ NoXH cho đối tượng chính sách, người nghèo khu vực nông thôn, các mô hình khu đô thị NoXH với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ dành cho người nghèo, người thu nhập thấp đô thị (như các dự án NoXH tại khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội của Viglacera, tại TP mới Bình Dương của Becamex IDC), đã góp phần khẳng định một hướng đi mới trong việc kết hợp giữa phát triển kinh tế với đảm bảo an sinh xã hội, thực hiện mục tiêu xã hội chủ nghĩa hướng tới con người, vì con người, đảm bảo tiến bộ và công bằng xã hội của Đảng và Nhà nước. Đẩy mạnh phát triển NoXH cũng được các cơ quan quản lý, chuyên gia xác định là một trong các giải pháp đảm bảo để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, phù hợp với điều kiện thực tế của nước ta trong giai đoạn hiện nay và những năm tiếp theo.

Mặc dù vậy, thực tế sản phẩm NoXH còn thiếu nhiều so với nhu cầu và vẫn còn nhiều lực cản. Một số địa phương chưa thật sự quan tâm đẩy mạnh phát triển NoXH, nhất là quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án NoTM để đầu tư phát triển NoXH ở một số nơi chưa thực hiện nghiêm. Nguồn vốn trung và dài hạn cho phát triển NoXH còn thiếu, nhiều doanh nghiệp BĐS chưa mặn mà với NoXH, mới chỉ có NoXH để bán, còn thiếu nhà ở cho thuê...

Phát triển NoXH là hướng đi đúng đắn trong phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn hiện nay.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng trong khoảng thời gian ngắn, một chính sách mới về phát triển NoXH đã phát huy hiệu quả bước đầu, cho dù cần tiếp tục tháo gỡ khó khăn, như việc thiếu quỹ đất; nguồn vốn trung và dài; chỉ có nhà để bán, chưa có nhà cho thuê… Đồng thời, các bộ, ngành, các địa phương cần quan tâm hơn nữa, nhất là việc dành quỹ đất sạch, có cơ sở hạ tầng tốt cho phát triển NoXH, giúp người dân có thu nhập thấp hưởng những lợi ích như người có thu nhập khá và cao, xóa mờ khoảng cách giàu - nghèo.

Một chính sách phù hợp với những đổi mới từ quan điểm, cách tiếp cận cho đến giải pháp thực thi, cùng sự quyết tâm và vào cuộc tích cực của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương, kỳ vọng đem lại nhiều kết quả quan trọng, khẳng định phát triển NoXH hướng đi đúng đắn trong phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn hiện nay.

Theo Sài Gòn đầu tư

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, hai bên phải tiến hành sang tên sổ đỏ. Đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai, tức bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua.

Nhiều trường hợp đã ký hợp đồng mua bán có công chứng nhưng bên mua chưa thể sang tên sổ đỏ do lỗi của bên bán (Ảnh minh hoạ)

Trong thực tế, có trường hợp bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán đất có công chứng, bên mua đã chuyển đủ tiền cho bên bán nhưng sau đó bên bán không giao sổ, không phối hợp để thực hiện thủ tục sang tên. Cũng có trường hợp bên mua khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ chối vì lỗi của bên bán như: nhà xây dựng khác với giấy phép, không đúng với sổ đỏ; bên bán có nợ nần nên không được phép chuyển nhượng nhà đất…

Rơi vào các trường hợp trên, bên mua khó có thể hoàn thiện thủ tục sang tên, xét về mặt pháp lý tức là bên mua không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tạiĐiều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) như sau:

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Theo quy định của pháp luật, các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ được đảm bảo về hình thức, tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo.

Trường hợp chủ đất không giao sổ đỏ hoặc không hợp tác để thực hiện việc sang tên đổi chủ cho bên mua dù hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán có công chứng thì hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp.

Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Với trường hợp nêu trên, bên bán đã có hành vi không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng.

Để giải quyết, hai bên cần thỏa thuận thương lượng hòa giải, nếu không thể hòa giải thì bên mua có thể khởi kiện ra tòa án yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng, làm căn cứ để Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

Dính tranh chấp, phải khởi kiện khi mua nhà đất chắc chắc là điều không người mua nào mong muốn. Để phòng ngừa tình trạng trên, trong hợp đồng mua bán nhà đất, bên mua có thể bổ sung điều khoản nêu rõ trong trường hợp do lỗi của bên bán dẫn đến bên mua không thể sang tên trên sổ đỏ, hoặc sang tên chậm trễ thì bên bán phải bồi thường thiệt hại và bị phạt một mức tiền nào đó.

Ngoài ra, bên mua có thể thỏa thuận với bên bán là thanh toán trước 95% tiền mua nhà đất, phần còn lại 5% sẽ thanh toán khi hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ.

Minh Châu (Tổng hợp) 

Sai lầm đầu tư: Chớ dại mua bán đất nếu thuộc các trường hợp này

Có trường hợp bên bán thuộc nhóm không được phép tặng cho, chuyển quyền sử dụng đất. Lại có trường hợp giao dịch không thể tiến hành do bên mua thuộc nhóm không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) là bên bán trao quyền sử dụng đất cho bên mua, còn bên mua thanh toán số tiền tương đương với giá trị mảnh đất mà hai bên đã thỏa thuận. Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, hai bên phải tiến hành sang tên sổ đỏ. Đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai, tức bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua.

Nhiều trường hợp đã ký hợp đồng mua bán có công chứng nhưng bên mua chưa thể sang tên sổ đỏ do lỗi của bên bán (Ảnh minh hoạ)

Trong thực tế, có trường hợp bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán đất có công chứng, bên mua đã chuyển đủ tiền cho bên bán nhưng sau đó bên bán không giao sổ, không phối hợp để thực hiện thủ tục sang tên. Cũng có trường hợp bên mua khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ chối vì lỗi của bên bán như: nhà xây dựng khác với giấy phép, không đúng với sổ đỏ; bên bán có nợ nần nên không được phép chuyển nhượng nhà đất…

Rơi vào các trường hợp trên, bên mua khó có thể hoàn thiện thủ tục sang tên, xét về mặt pháp lý tức là bên mua không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tạiĐiều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) như sau:

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Theo quy định của pháp luật, các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ được đảm bảo về hình thức, tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo.

Trường hợp chủ đất không giao sổ đỏ hoặc không hợp tác để thực hiện việc sang tên đổi chủ cho bên mua dù hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán có công chứng thì hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp.

Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Với trường hợp nêu trên, bên bán đã có hành vi không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng.

Để giải quyết, hai bên cần thỏa thuận thương lượng hòa giải, nếu không thể hòa giải thì bên mua có thể khởi kiện ra tòa án yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng, làm căn cứ để Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

Dính tranh chấp, phải khởi kiện khi mua nhà đất chắc chắc là điều không người mua nào mong muốn. Để phòng ngừa tình trạng trên, trong hợp đồng mua bán nhà đất, bên mua có thể bổ sung điều khoản nêu rõ trong trường hợp do lỗi của bên bán dẫn đến bên mua không thể sang tên trên sổ đỏ, hoặc sang tên chậm trễ thì bên bán phải bồi thường thiệt hại và bị phạt một mức tiền nào đó.

Ngoài ra, bên mua có thể thỏa thuận với bên bán là thanh toán trước 95% tiền mua nhà đất, phần còn lại 5% sẽ thanh toán khi hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ.

Minh Châu (Tổng hợp) 

Sai lầm đầu tư: Chớ dại mua bán đất nếu thuộc các trường hợp này

Có trường hợp bên bán thuộc nhóm không được phép tặng cho, chuyển quyền sử dụng đất. Lại có trường hợp giao dịch không thể tiến hành do bên mua thuộc nhóm không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nhưng thực tế, chỉ có khoảng 15% các website và ứng dụng đáp ứng ở tốc độ chấp nhận được.

Những người đi tiên phong trong lĩnh vực điện toán và Internet đã từng đưa ra một vấn đề, đó là máy tính (chạy các website, ứng dụng) có những giới hạn vật lý về số lượng công việc máy tính đó có thể xử lý trong một khoảng thời gian nhất định. Tiếp đó, các giới hạn vật lý này theo thời gian cũng có tốc độ gia tăng theo cấp số nhân. Bởi vì nhu cầu từ phía người dùng về các tính năng tối ưu hơn và khả năng phản hồi nhanh hơn liên tục tạo ra những giới hạn lớn hơn, đặc biệt là có thể có đến hàng triệu người dùng vẫn hàng ngày tiếp tục sử dụng website, ứng dụng. Đây là chính là vấn đề về hiệu suất.

Trong một trường hợp sự cố (máy chủ website, máy chủ ứng dụng ngừng hoạt động do lỗi phần cứng chẳng hạn), cần đảm bảo để người dùng không cảm thấy sự khác biệt hoặc càng ít chú ý càng tốt. Đây là vấn đề về tính khả dụng hay tính sẵn sàng: để tránh sự cố, chúng ta cần chạy nhiều máy cùng lúc và đảm bảo có thể “điều chuyển” lưu lượng truy cập ra khỏi các hệ thống ngoại tuyến/hệ thống không hoạt động nhanh nhất có thể.

Đối với tình huống các website, ứng dụng thường gặp phải tình trạng lưu lượng truy cập cao đột ngột từ vài nghìn tăng đến vài trăm nghìn, thậm chí vài triệu chỉ sau vài giây trong một số khung giờ nhất định; Ví dụ như website học trực tuyến vào giờ học buổi sáng, giờ thi có số lượng học viên tham gia đồng thời cao gấp nhiều lần các khung giờ khác, trang tin đưa sự kiện, clip hot ngay lập tức có hàng số lượng độc giả tăng lên đột ngột. Yêu cầu đặt ra cho website, ứng dụng lúc này là vẫn phải phản hồi các thông tin, hình ảnh, video hoặc dữ liệu ứng dụng cho người dùng một cách chính xác và nhanh chóng nhất.

Để đáp ứng hiệu quả khối lượng lớn các yêu cầu và loại bỏ sự cố bất ngờ, cách tốt nhất thường sẽ là sử dụng thêm các máy chủ/servers và kết hợp với cân bằng tải (load balancer).

Khi hệ thống có quá nhiều người sử dụng, một server đơn lẻ không đáp ứng được lượng truy cập/requests khổng lồ được gửi đến cùng lúc. Sẽ cần chia sẻ công việc của server hiện tại với các server khác nữa. Khi này, việc tải dữ liệu từ server nào sẽ do bộ cân bằng tải quyết định.

Một load balancer (Cân bằng tải) hoạt động như "traffic cop" (cảnh sát giao thông) ở phía trước server và điều phối các request từ thiết bị người dùng gửi đến cho tất cả các servers có khả năng xử lý các request đó, sao cho tối ưu về tốc độ và hiệu suất nhất và đảm bảo rằng không có server nào phải hoạt động quá mức. Nếu một server đơn lẻ bị hỏng, cân bằng tải (load balancer) sẽ chuyển hướng lưu lượng truy cập đến các server còn lại đang hoạt động. Khi một server mới được thêm vào nhóm server, bộ cân bằng tải sẽ bắt đầu tự động gửi yêu cầu đến máy chủ mới thêm này.

Tóm lại, một load balancer sẽ thực hiện các chức năng chính sau đây:

Phân phối các requests từ người dùng hoặc network load một cách hiệu quả trên nhiều servers.

Đảm bảo tính khả dụng và tính sẵn sàng cao bằng cách chỉ gửi các yêu cầu đến các máy chủ đang hoạt động.

Thêm vào hoặc loại bớt các servers theo yêu cầu một cách linh hoạt và dễ dàng.

Có ba vấn đề tối quan trọng trong một hệ thống load balancer giúp giải quyết: đó là các yếu tố hiệu suất, tính sẵn sàng và tính kinh tế.

Khi đề cập đến vấn đề chi phí, cân bằng tải cũng là một giải pháp giúp tối ưu chi phí. Triển khai một máy chủ dung lượng lớn có thể tốn kém hơn so với sử dụng một nhóm máy chủ nhỏ hơn. Chi phí để thêm một máy chủ nhỏ vào nhóm máy chủ cũng rẻ hơn và thực hiện cũng dễ dàng hơn so với việc nâng cấp và thay thế cả một cỗ máy lớn. Hơn tất cả, khả năng bảo vệ hệ thống toàn vẹn trước sự cố ngừng hoạt động sẽ luôn đảm bảo tính tin cậy và độ uy tín cho hình ảnh của doanh nghiệp, tổ chức, và lợi ích này là hoàn toàn vô giá.

Vậy triển khai Load Balancer trong doanh nghiệp có phức tạp và có gặp phải những hạn chế gì không, triển khai như thế nào cho hiệu quả? Quý bạn độc giả hãy cùng khám phá trong sự kiện Bizfly Expert Talk 60 diễn ra vào ngày 25/08 tới đây với chủ đề High Availability cho Load Balancers.

Hầu hết các tác vụ phổ biến ngày nay như tài xế taxi điều hướng bằng GPS, nhân viên thu thập thông tin khách hàng hay bệnh viện truy cập trực tuyến vào hồ sơ sức khỏe của bệnh nhân, đều yêu cầu các ứng dụng web phải sẵn sàng ngay chỉ sau một cú click.

Nhưng thực tế, chỉ có khoảng 15% các website và ứng dụng đáp ứng ở tốc độ chấp nhận được.

Những người đi tiên phong trong lĩnh vực điện toán và Internet đã từng đưa ra một vấn đề, đó là máy tính (chạy các website, ứng dụng) có những giới hạn vật lý về số lượng công việc máy tính đó có thể xử lý trong một khoảng thời gian nhất định. Tiếp đó, các giới hạn vật lý này theo thời gian cũng có tốc độ gia tăng theo cấp số nhân. Bởi vì nhu cầu từ phía người dùng về các tính năng tối ưu hơn và khả năng phản hồi nhanh hơn liên tục tạo ra những giới hạn lớn hơn, đặc biệt là có thể có đến hàng triệu người dùng vẫn hàng ngày tiếp tục sử dụng website, ứng dụng. Đây là chính là vấn đề về hiệu suất.

Trong một trường hợp sự cố (máy chủ website, máy chủ ứng dụng ngừng hoạt động do lỗi phần cứng chẳng hạn), cần đảm bảo để người dùng không cảm thấy sự khác biệt hoặc càng ít chú ý càng tốt. Đây là vấn đề về tính khả dụng hay tính sẵn sàng: để tránh sự cố, chúng ta cần chạy nhiều máy cùng lúc và đảm bảo có thể “điều chuyển” lưu lượng truy cập ra khỏi các hệ thống ngoại tuyến/hệ thống không hoạt động nhanh nhất có thể.

Đối với tình huống các website, ứng dụng thường gặp phải tình trạng lưu lượng truy cập cao đột ngột từ vài nghìn tăng đến vài trăm nghìn, thậm chí vài triệu chỉ sau vài giây trong một số khung giờ nhất định; Ví dụ như website học trực tuyến vào giờ học buổi sáng, giờ thi có số lượng học viên tham gia đồng thời cao gấp nhiều lần các khung giờ khác, trang tin đưa sự kiện, clip hot ngay lập tức có hàng số lượng độc giả tăng lên đột ngột. Yêu cầu đặt ra cho website, ứng dụng lúc này là vẫn phải phản hồi các thông tin, hình ảnh, video hoặc dữ liệu ứng dụng cho người dùng một cách chính xác và nhanh chóng nhất.

Để đáp ứng hiệu quả khối lượng lớn các yêu cầu và loại bỏ sự cố bất ngờ, cách tốt nhất thường sẽ là sử dụng thêm các máy chủ/servers và kết hợp với cân bằng tải (load balancer).

Khi hệ thống có quá nhiều người sử dụng, một server đơn lẻ không đáp ứng được lượng truy cập/requests khổng lồ được gửi đến cùng lúc. Sẽ cần chia sẻ công việc của server hiện tại với các server khác nữa. Khi này, việc tải dữ liệu từ server nào sẽ do bộ cân bằng tải quyết định.

Một load balancer (Cân bằng tải) hoạt động như "traffic cop" (cảnh sát giao thông) ở phía trước server và điều phối các request từ thiết bị người dùng gửi đến cho tất cả các servers có khả năng xử lý các request đó, sao cho tối ưu về tốc độ và hiệu suất nhất và đảm bảo rằng không có server nào phải hoạt động quá mức. Nếu một server đơn lẻ bị hỏng, cân bằng tải (load balancer) sẽ chuyển hướng lưu lượng truy cập đến các server còn lại đang hoạt động. Khi một server mới được thêm vào nhóm server, bộ cân bằng tải sẽ bắt đầu tự động gửi yêu cầu đến máy chủ mới thêm này.

Tóm lại, một load balancer sẽ thực hiện các chức năng chính sau đây:

Phân phối các requests từ người dùng hoặc network load một cách hiệu quả trên nhiều servers.

Đảm bảo tính khả dụng và tính sẵn sàng cao bằng cách chỉ gửi các yêu cầu đến các máy chủ đang hoạt động.

Thêm vào hoặc loại bớt các servers theo yêu cầu một cách linh hoạt và dễ dàng.

Có ba vấn đề tối quan trọng trong một hệ thống load balancer giúp giải quyết: đó là các yếu tố hiệu suất, tính sẵn sàng và tính kinh tế.

Khi đề cập đến vấn đề chi phí, cân bằng tải cũng là một giải pháp giúp tối ưu chi phí. Triển khai một máy chủ dung lượng lớn có thể tốn kém hơn so với sử dụng một nhóm máy chủ nhỏ hơn. Chi phí để thêm một máy chủ nhỏ vào nhóm máy chủ cũng rẻ hơn và thực hiện cũng dễ dàng hơn so với việc nâng cấp và thay thế cả một cỗ máy lớn. Hơn tất cả, khả năng bảo vệ hệ thống toàn vẹn trước sự cố ngừng hoạt động sẽ luôn đảm bảo tính tin cậy và độ uy tín cho hình ảnh của doanh nghiệp, tổ chức, và lợi ích này là hoàn toàn vô giá.

Vậy triển khai Load Balancer trong doanh nghiệp có phức tạp và có gặp phải những hạn chế gì không, triển khai như thế nào cho hiệu quả? Quý bạn độc giả hãy cùng khám phá trong sự kiện Bizfly Expert Talk 60 diễn ra vào ngày 25/08 tới đây với chủ đề High Availability cho Load Balancers.